Juego de números por el Parque Industrial de Nogales

Juego de números por el Parque Industrial de Nogales

Los grandes abismos de costos, entre un contrato y otro obligan a una auditoría física y a revisar contrato por contrato, pie por pie y centavo por centavo

Nogales, Sonora. – Este viernes se presentó ante Cabildo el aún director técnico del Parque Industrial de Nogales, Arturo Medrano Leal, para esclarecer algunos hallazgos de la Comisión Especial Plural, durante el proceso de Entrega-Recepción.

En su comparecencia respondió las preguntas realizadas por los ediles y fue claro en sus explicaciones; a petición del regidor Demetrio Ifantópulos Aguilar, Medrano Leal explicó que el PIN mantiene un ingreso mensual bruto de 285 mil dólares.

También aseguró el avance desde que tomó el control administrativo de las instalaciones, en un 8% en nuevos pies cuadrados rentables, lo que resultaría una superficie de 104 mil pies cuadrados; pero, el crecimiento real de la propiedad rentable es de 30 mil pies, según propias palabras del Director Técnico. Esto representa un 2.3% mayor que la superficie de la cual el Parque Industrial de Nogales ya contaba (un millón 300 mil pies cuadrados) desde que las instalaciones entraron en litigio.

Arturo Medrano detalló que recibió las instalaciones con un 70% de ocupación y hasta el momento de su comparecencia el Parque Industrial de Nogales cuenta con 24 clientes, los cuales han firmado 58 contratos y se encuentran albergados en 27 edificios sub divididos, además se incrementó el porcentaje rentado hasta el 95%.

También detalló que el precio promedio para la demanda del sector industrial es de 2.72 dólares anuales por cada pie cuadrado, se cuenta con un precio que oscila entre 3.50 hasta 3.60 dólares ft2 por año, aseguró.

Las naves industriales, patrimonio de los nogalenses, ahora tienen tres tipos de clientes, Industrial, Institucional y Comercial.

Los clientes del sector institucional realizan un pago promedio entre 1.80 y 2.40 dólares por cada año de arrendamiento por pie cuadrado y por otra parte, los que más pagan son los del sector comercial, ya que para ellos la tarifa va desde los 3.60 hasta los 7.80 dólares anuales por cada pie cuadrado y esto se debe a que ellos se encuentran de frente a la Avenida Álvaro Obregón, explicó.

Si se toma como base la superficie total de un millón 330 mil pies cuadrados, restamos el 5% de espacio no rentado y luego dividimos 285 mil dólares mensuales de ingreso bruto entre el resultado, conseguiremos el costo promedio general de pie cuadrado por cada mes, de las naves industriales propiedad de los nogalenses.

1´330,000 ft2 – 5% = 1´263,500 ft2

285,000 dls. / 1´263,500 ft2 = 0.2255

Este juego de números deja muy ambiguo el ingreso total y se requiere de auditar, contrato por contrato e instalaciones en físico, para esclarecer si existe o no alguna inconsistencia más, sin embargo, con las explicaciones de Medrano Leal parece que los resultados están transparentes, ya que en días pasados nos enteramos de un costo promedio de 20 centavos de dólar por cada pie cuadrado rentado a empresarios.

 

Las facturas emitidas

En Noticias dPoder.com no contamos con toda la documentación, incluso eso será tema difícil para los propios integrantes del comité técnico del Fideicomiso Operador del Parque Industrial de Nogales (FOPIN) y los ingresos reales sólo el fiduciario (Banorte) y los empresarios que realizan las erogaciones podrán constatarlo.

En base a una facturación, de la cual obtuvimos copias, con el apoyo de ingenieros extraemos un costo real por pie cuadrado del cual explicamos.

La nave industrial en la que basamos los cálculos, cuenta con una superficie de 24,500 pies cuadrados en arrendamiento. De acuerdo a la declaración del director Técnico del Fopin, y en base al costo anual promedio de U$2.72 (0.2266¢/ft2/mes), esta nave debería pagar cada mes 5,551.70 dólares, pero la realidad es que esta empresa recibe un cobro mensual poco menor de 8,900 es decir a esta empresa le cobran el 60% más del promedio.

Las ciencias matemáticas exactas arrojan que esta empresa, del cual tenemos copias en nuestro poder, pero debemos mantener la secrecía, paga U$4.34/ft2-Y, (Cuatro dólares con 35 centavos por pie cuadrado al año), lo que indica una diferencia de 75 centavos dólar en referencia al costo máximo compartido en sesión de Cabildo por Arturo Medrano Leal el cual tazó en 3.60; y un costo mayor de 1.63 dólares en referencia al precio promedio de 2.72 divulgado por el administrador actual del Parque Industrial.

El monto anual total que paga la empresa desde el 2019, es de 106,500 dólares.

 

Una muestra

Para ser más específicos exponemos un ejemplo más sólido:

El edificio que ocupa Telmex, ubicado en Avenida Álvaro Obregón esquina con Calle Agua, cuenta con 21,100 pies cuadrados en superficie rentable. Con el costo máximo expresado por Medrano Leal de 20¢/ft2/mes, Telmex debe pagar únicamente 4,220 dólares mensuales, ya que el gigante de las telecomunicaciones tiene una tarifa preferencial por ser un cliente institucional; lo que lleva al PIN a recibir sólo 50 mil 640 dólares al año.

Pero algo no cuadra dentro de las calculadoras, ya que la tarifa preferencial otorgada a Telmex es de 20 centavos, el costo promedio general es de 0.2266 centavo y entre una nave y otra sólo hay 3,400 pies cuadrados de diferencia.

Sin embargo, el costo a pagar marca una diferencia anual de 55,860 dólares entre la empresa que tomamos de referencia y Telmex.

Es aquí donde los grandes abismos de costos, entre un contrato y otro obligan a una auditoría física y a revisar contrato por contrato, pie por pie y centavo por centavo.

Román Pineda / Noticias dPoder

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