¿Ingresan 43 pero salen 40 MDP?, ¿Gana clientes pero pierde porcentaje arrendado?, Nearshoring incremetó costos un 10% ¿y en Nogales cuánto?

Nogales, Sonora. – En noviembre de 2021 quedó asentado en actas de Cabildo la comparecencia de Arturo Medrano Leal, quien informó a los regidores de la actual administración que dejaba el Parque Industrial de Nogales (PIN) con una ocupación arrendada al 95%.

Esta superficie de un millón 404 mil pies cuadrados se distribuía entre 58 contratos que albergaban a 24 clientes en 27 edificios subdivididos y sólo el 5% de las naves industriales no se encontraba ocupado.

De acuerdo al informe semestral presentado este 14 de agosto, que registra corte al 30 de junio de 2023, Carlos Huerta Rivera aseguró que se encuentra rentado el 87% de la superficie, es decir, esta administración perdió el 8% de arrendamiento.

Pero eso no es todo…

No cuadran los números

Al Maestro en Economía le han fallado las calculadoras, excel o su software contable, o quizás los datos presentados al Comité Técnico fueron alterados o los reporteros entendieron mal.

En el boletín oficial enviado por el departamento de Comunicación Social de la administración de Juan Francisco Gim Nogales, informan que se ingresaron 43.1 millones de pesos de enero a Junio, y destacan un promedio mensual de 12.3 millones de pesos.

Dejaré aquí el contexto del boletín oficial:

__ Dentro del estado financiero de ingresos del primer semestres del 2023, se incluye una sumatoria de 43 millones 112 mil 906 pesos obtenidos en los meses de Enero, Febrero, Marzo Abril, Mayo y Junio, con un promedio mensual de 12 millones 317 mil 973 pesos. __

Si multiplicamos 12 x 6 = 72

Ahora sume los “piquitos”

12,317,973 x 6 = 73,907,838

Pero el reporte semestral afirma que ingresaron 43,112,906 pesos… entonces?

Maestro Carlos Huerta Rivera ¿Dónde están los otros 30 millones (30,794,932)?

A los integrantes del Comité Técnico del Fideicomiso Operador del Parque Industrial de Nogales les pregunto, ¿Revisaron estos números?, o como siempre… ¿Les enviaron la información 15 minutos antes?

Volviendo al registro de Actas de Cabildo, Medrano Leal también dejó claro que la tarifa de arrendamiento va desde los 3.60 hasta los 7.80 dólares anuales por cada pie cuadrado.

Crece demanda, suben costos

Desde finales del 2022 se pronosticó un 2023 excelente para los arrendadores de naves industriales y al primer semestre del presente año se consolidan esas predicciones.

El nearshoring en la zona fronteriza norte, incrementó los costos de arrendamiento hasta un 10.6% por cada pie cuadrado, pero la demanda de espacios industriales cerca de Estados Unidos alcanzó un 28% en el segundo trimestre de 2023, mismo periodo reportado al Comité Técnico de FOPIN, en esta ciudad fronteriza.

Al cierre del tercer trimestre de 2022, los mercados industriales fronterizos como Tijuana, Mexicali, Ciudad Juárez y Nuevo Laredo, al igual que la región noreste y occidente del país, con ciudades como Monterrey y Guadalajara, tuvieron cifras históricas de absorción con arrendamientos de superficies industriales por arriba de los 200 mil pies cuadrados, detalló para Forbes Ignacio Lacunza Magaña, presidente nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).

De acuerdo con el Fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra), tuvo un impacto adverso por efecto del tipo de cambio, con el peso mexicano cotizando en promedio en 19 unidades por dólar. Sin este efecto, el incremento de los ingresos hubiera sido de aproximadamente 22 por ciento.

Por otra parte, Guillermo Medrano, director general del fideicomiso inmobiliario expresó para Real Estate:

“Ha sido (un momento) histórico para la industria impulsada por el Nearshoring en donde pudimos observar niveles de demanda récord de espacios industriales principalmente en el Norte del País”.

Fibra está desarrollando un parque industrial en Ciudad Juárez, Chihuahua.

Caída del dólar

Carlos Huerta, al igual que los representantes de Fibra, destacó el bajo costo de cambio dolar-peso, y en el boletín oficial podemos leer:

__ De igual forma se establece en el informe semestral que al 30 de junio del 2023 se ha registrado un incremento de los ingresos por el orden del 13.7 por ciento, aunque se debe tener cautela debido a la variación del tipo de cambio peso-dólar. __

Costo promedio

Sergio Resendez, director de la empresa Colliers Monterrey dijo a El Financiero __ “El precio promedio ponderado Clase A va de 5.27 y 7.94 dólares por m² mensuales, mientras que los precios en renta de naves Clase B, oscilan entre 3.44 y 7.25 dólares por m²”.

Los precios que mencionó Arturo Medrano en su comparecencia de hace casi dos años, se fijaron en 3.60 hasta los 7.80 dólares anuales por cada pie cuadrado, hoy en día, el reporte semestral presentado por Carlos Huerta Rivera no menciona los costos ft2/año, no se tiene conocimiento de algún ajuste de acuerdo a la demanda nacional y al efecto causado por el Nearshoring.

Y si la tabla de conversiones no miente, cada metro cuadrado lo podemos dividir en 10.76 pies.

En este sentido, tomando los costos de Clase A, cada pie cuadrado cuesta 49 centavos de dólar por mes y si multiplicamos por 12 meses del año tendremos el costo de 5.88 dólares pie/año, y 8.85 dólar pie/año.

Entonces, los costos de mercado para la Frontera de Nogales, Sonora se encuentran por debajo de la media nacional en la Clase A. Y se consideran de 3.83 dólares por pie cuadrado anual, hasta 8.08 dólar pie/año para la clase B.

En resumen, nuestro Parque Industrial de Nogales ( #PIN) se puede clasificar dentro de la Clase B, de acuerdo a los costos del mercado inmobiliario del ramo industrial.

¿Litigios?

Huerta Rivera también destacó, __ Sólo el 10 por ciento de naves (se encuentra) sin rentar, que representa 08 espacios, con 03 por ciento de naves invadidas… __, y del litigio judicial mejor ni hablamos, porque PINSA y el Ayuntamiento de Nogales siguen la batalla en los tribunales y de los ocupantes, pues ya llegará el momento de la resolución.

Pero como dijo la representante legal del municipio…, esos casos están “En estado procesal”…

Nos leeremos en el próximo Ángulo Inferior y recuerda estimado y único lector, esta es una simple opinión, pero usted saque sus conclusiones.

Román Pineda / Noticias dPoder

  Carlos Huerta Rivera, Comité técnico, Fopin, Juan Francisco Gim Nogales, Parque Industrial de Nogales